Wie mag de woning van een overledene verkopen?
De erfgenamen samen — tot de verdeling rond is, is niemand alleen eigenaar.
Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen gezamenlijk eigenaar. Iedereen moet dus instemmen met de verkoop en tekenen, of daarvoor een volmacht afgeven. Is er een executeur die daartoe bevoegd is, dan kan die soms zelfstandig handelen. De notaris kan het eigendom niet overdragen zonder verklaring van erfrecht; die is bij een woning vrijwel altijd nodig en kost enkele weken. Laat de verklaring ook inschrijven bij het Kadaster, zodat de erfgenamen als eigenaar staan geregistreerd in plaats van de overledene. Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde, niet de verkoopprijs: u mag kiezen tussen die van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna.
Ook gezocht als: huis erven en verkopen, ouderlijk huis verkopen erfenis, wie mag huis verkopen na overlijden, WOZ-waarde erfbelasting woning, verklaring van erfrecht huis, erfgenaam werkt niet mee verkoop.
In het kort
- Eigendom: alle erfgenamen samen, tot de verdeling rond is
- Nodig: verklaring van erfrecht, meestal ook bij het Kadaster inschrijven
- Tekenen: iedereen, of met een volmacht
- Erfbelasting: op basis van de WOZ-waarde, niet de opbrengst
- Keuze: WOZ van het jaar van overlijden of het jaar daarna
- Loopt door: hypotheek, verzekering en gemeentelijke lasten
Waarom één handtekening niet genoeg is
Gezamenlijk eigendom betekent gezamenlijk beslissen, ook over de vraagprijs.
Veel families ontdekken dit pas bij de makelaar: een van de kinderen kan de woning niet in zijn eentje te koop zetten, ook niet als hij de sleutel heeft en de rest ver weg woont. Tot de verdeling zijn alle erfgenamen samen eigenaar en is er instemming van iedereen nodig. Dat maakt het verstandig om vooraf een paar dingen vast te leggen: wie is het aanspreekpunt richting makelaar en notaris, welke vraagprijs hanteert u en welk bedrag is de ondergrens waaronder niemand tekent. Zonder die afspraken ontstaat de discussie precies op het moment dat er een bod ligt.
| Situatie | Wie beslist |
|---|---|
| Meerdere erfgenamen, geen executeur | Alle erfgenamen samen |
| Executeur met beschikkingsbevoegdheid | Kan soms zelfstandig handelen |
| Eén erfgenaam | Die erfgenaam alleen |
| Erfgenaam weigert mee te werken | Uiteindelijk de rechter, via de verdeling |
| Erfgenaam in het buitenland | Ook nodig; werk met een volmacht |
Zonder verklaring van erfrecht kan de notaris niet leveren
Dit is het document dat de hele verkoop mogelijk maakt — vraag het als eerste aan.
De notaris legt in de verklaring van erfrecht vast wie de erfgenamen zijn, in welke verhouding zij erven en wie mag beschikken over de nalatenschap. Zonder dat stuk kan het eigendom niet worden overgedragen. Het opstellen kost al snel enkele weken, zeker als er erfgenamen in het buitenland zijn of als er nog moet worden uitgezocht wie precies erfgenaam is. Laat de verklaring daarna ook inschrijven bij het Kadaster: dan staan de erfgenamen als eigenaar geregistreerd, wat scheelt bij de WOZ-beschikking en de gemeentelijke aanslagen.
De belasting kijkt naar de WOZ-waarde, niet naar het bod
U mag bovendien kiezen tussen twee peiljaren; neem de gunstigste.
Voor de erfbelasting wordt een woning gewaardeerd op de WOZ-waarde. Dat is voor veel nabestaanden een verrassing, want de verkoopprijs ligt daar vaak boven. U mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar waarin het overlijden viel en die van het jaar daarna — die keuze kan het verschil in de aanslag flink beïnvloeden. Reken beide varianten uit voordat de aangifte de deur uit gaat, of laat dat doen. Dit is geen advies over uw eigen situatie; het is het punt waarvan wij vinden dat elke nabestaande het moet weten voordat er getekend wordt.
Zo verloopt de verkoop
Vijf stappen die voorkomen dat de verkoop halverwege stilvalt.
- 1
Vraag de verklaring van erfrecht aan
Laat de notaris vastleggen wie de erfgenamen zijn en wie mag handelen.
- 2
Laat de tenaamstelling bijwerken
Laat de verklaring inschrijven bij het Kadaster, zodat de erfgenamen als eigenaar staan.
- 3
Maak afspraken vooraf
Leg vast wie het aanspreekpunt is, wat de vraagprijs wordt en wat de ondergrens is.
- 4
Houd de lasten in de gaten
Hypotheek, verzekering en gemeentelijke lasten lopen door zolang de woning niet is verkocht.
- 5
Teken bij de notaris
Alle erfgenamen tekenen de akte, of geven daarvoor een volmacht af.
Wat u hier wel en niet vindt
Geen verkooptips, wel de twee punten waarop het in de praktijk vastloopt.
Over het verkopen van een huis is al genoeg geschreven. Waar het bij een nalatenschap misgaat is iets anders: de instemming van álle erfgenamen, en de papieren die de notaris nodig heeft voordat hij kan leveren. Daar staat hier de nadruk op, plus de waarderingsregel die de aanslag bepaalt. Wat u hier niet vindt zijn richtprijzen of makelaarstarieven; die verschillen te sterk per regio en per woning om er iets zinnigs over te zeggen.
Wacht niet op de verkoop om de uitvaart te betalen
Een woning is pas na maanden geld; de uitvaartnota komt binnen weken.
Dat is precies waar families in de knel komen: op papier is er vermogen, maar het zit vast in stenen. Een uitvaartverzekering keert wél snel uit en overbrugt dat gat. Loopt er een polis, meld die dan meteen. Is die er niet, dan kan de nota van de uitvaart als schuld van de nalatenschap worden opgevoerd en later uit de opbrengst worden voldaan; overleg dat vooraf met de ondernemer, zodat er geen misverstand ontstaat over de betaaltermijn.
Veelgestelde vragen over de woning
De vragen die opkomen zodra het huis leeg komt te staan.
De erfgenamen samen. Tot de nalatenschap is verdeeld zijn zij gezamenlijk eigenaar, dus moet iedereen instemmen met de verkoop en tekenen, of daarvoor een volmacht afgeven. Is er een executeur met de juiste bevoegdheid, dan kan die soms zelfstandig handelen.
Bij een woning vrijwel altijd. De notaris kan het eigendom niet overdragen zonder vast te stellen wie de erfgenamen zijn en wie mag beschikken. Vraag die verklaring daarom vroeg aan; het opstellen ervan kost al snel enkele weken, soms langer.
Dan loopt de verkoop vast, want er is instemming van iedereen nodig. Komt u er samen niet uit, dan kan de rechter worden gevraagd om de verdeling vast te stellen. Dat kost tijd en geld; probeer eerst te bemiddelen via de notaris.
Verstandig is om de verklaring van erfrecht bij het Kadaster te laten inschrijven. Dan staan de erfgenamen als eigenaar geregistreerd in plaats van de overledene. Dat voorkomt gedoe bij de verkoop, de WOZ-beschikking en de gemeentelijke aanslagen die daarna komen.
Voor de erfbelasting wordt een woning gewaardeerd op de WOZ-waarde, niet op de verkoopprijs. U mag daarbij kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna. Neem de gunstigste van de twee en reken ze allebei door.
Voor de erfbelasting blijft de gekozen WOZ-waarde het uitgangspunt; de hogere opbrengst verandert die aanslag niet. Dat kan in een stijgende markt gunstig uitpakken voor de erfgenamen. Laat de precieze uitwerking wel door een adviseur bevestigen, want er zijn uitzonderingen.
Die loopt door en wordt bij de verkoop afgelost uit de opbrengst. Meld het overlijden bij de bank en vraag naar de mogelijkheden zolang de woning nog niet verkocht is. Is er een overlijdensrisicoverzekering, dan lost die soms een deel af.
Ja, en meld bij de verzekeraar dat de woning leeg staat. Sommige polissen beperken de dekking bij langdurige leegstand of stellen daaraan extra voorwaarden. Een onverzekerde lege woning is precies waar een schade het duurst uitpakt voor de gezamenlijke erfgenamen.
Er is geen wettelijke termijn, maar wachten kost geld: hypotheekrente, verzekering, energie en gemeentelijke lasten lopen door. Neem wel de tijd om spullen rustig door te nemen; die twee belangen tegen elkaar afwegen is en blijft een keuze van de familie zelf.
Bij onenigheid tussen erfgenamen, bij een woning met een restschuld, of als er een erfgenaam in het buitenland woont. Een notaris of erfrechtadvocaat voorkomt dan een impasse die maanden kan duren en die het huis onnodig lang leeg laat staan met kosten die doorlopen.
Gerelateerde onderwerpen
Deze pagina's sluiten het dichtst aan: papieren, erfbelasting en de rest van de nalatenschap.
